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Como Ganhar Dinheiro com Aluguel de Temporada em Orlando

Qual é a hora certa de procurar uma administradora de casas em Orlando para seu imóvel?

Em nossa opinião, antes de iniciar a procura pelo imóvel. Entenda porque:

94% de nossos clientes querem comprar casas em Orlando para alugar por temporada e obter retorno sobre o investimento. Apenas 6% dos compradores não tem objetivos financeiros de curto prazo, buscam casas à venda em Orlando para morar ou passar férias com a família. Por isso, vamos nos concentrar no primeiro grupo de investidores que, certamente, vão precisar de uma boa Administradora de casas em Orlando (Property Manager) para atingir seus objetivos.

Há três principais mercados de investimento imobiliário em Orlando: Imóveis Comerciais, Imóveis Residenciais para Aluguel de Longo Prazo (12 meses ou mais) e Imóveis Residenciais para Aluguel de Temporada (até 6 meses). Vamos tratar de cada um rapidamente.

Aluguel de Imóvel Comercial em Orlando

Aluguéis Comerciais tem a vantagem de permitir contratos NNN (Triple Net), onde o locador transfere ao inquilino as despesas de operação do imóvel, como: Manutenção, Condomínio, Imposto Predial e Seguros. Assim, o locador recebe um aluguel mensal líquido estável durante todo o ano. Bons imóveis comerciais podem render entre 6% e 10% ao ano. Nesta modalidade, os alugueis são firmados com prazo médio de 3 anos e, em geral, NÃO prevê possibilidade de cancelamento do contrato, ou seja, o inquilino obriga-se a pagar o aluguel total do período firmado em contrato. Uma das desvantagens é que dificilmente um comprador estrangeiro vai conseguir financiamento para comprar uma propriedade comercial na Florida.

Aluguel de Imóvel Residencial em Orlando

Aluguel Residencial de Longo Prazo – esta modalidade, muito comum no Brasil, induziu muitos investidores a erro. Frequentemente, encontramos proprietários que compraram apartamentos baratíssimos durante a crise e deduzira que teriam altos rendimentos, mas na verdade, foram vítimas da falta de informação sobre as diferenças entre os mercados americano e brasileiro. Veja esse estudo de caso:

F. A., comprou, em 2010, 5 apartamentos com preço médio de US$ 50,000 próximo ao MetroWest (reduto brasileiro em Orlando). Encontrou os apartamentos num dos diversos portais imobiliários dos EUA, que também anunciavam unidades similares para alugar por US$ 800.00/mês. Logo F.A. concluiu que teria um retorno de 1.6% ao mês (800/50.000 = 1.6%). Deduziu que, como no Brasil, receberia o valor do aluguel líquido – caberia ao inquilino ainda pagar o Condomínio e o IPTU. Mas, em pouco tempo, F.A. descobriu que tinha feito um péssimo negócio porque:

- No valor de $800.00/mês está incluso o pagamento do IPTU e do Condomínio (obrigações, normalmente, exigidas do proprietário). No caso de F.A., o IPTU médio anual era de $700/ano e o condomínio (HOA – HomeOwner Association) de $5,000/ano.

- O proprietário é ainda obrigado a manter as condições de habitabilidade do imóvel, o que inclui: manter o ar-condicionado, fogão, micro ondas, geladeira, máquina de lavar e secar roupas, aquecedor de água, triturador de lixo, integridade do telhado etc. Nos EUA, estes elementos fazem parte do imóvel e, portanto, são responsabilidade do locador. (Isso foi uma grande surpresa para F.A.). Como os apartamentos tinham idade média de 20 anos, a manutenção desses itens chegavam a custar US$ 2,000/ano por apartamento.

- Resumidamente, por ano, cada apartamento arrecadava $9,600 ($800 x 12) e custava $7,700 ($5,000+$2,000+$700). Assim, cada unidade rendia $1,900/ano ou $160/mês líquidos. Valor 5 vezes inferior que a estimativa inicial. O rendimento líquido anual de 3,8% é considerável razoável para este tipo de imóvel.

- Depois da dura lição, F.A. contatou a Talent Realtor que lhe recomendou vender seus apartamentos e canalizar seus investimentos para compra de casas novas em Orlando, com alto potencial de valorização, baixo custo de manutenção e maior rendimento líquido.

Aluguel de Imóvel para Temporada em Orlando

Aluguel de casa em Orlando para temporada, a modalidade preferida por 87% de nossos clientes, porque apresentam rentabilidade média entre 4% e 6% ao ano e permitem o financiamento de até duas casas por proprietário. Compradores destas casas em Orlando, buscam valorização do imóvel, baixas taxas de juros, facilidade de aprovação do financiamento e possibilidade de uso com a família nas férias. Este tipo de aluguel de temporada em Orlando é regulamentado pelos órgãos municipais e estaduais porque é entendido como um serviço de hospitalidade – exatamente como um hotel. Isso implica na obtenção de licenças de operação e cuidados adicionais com segurança e limpeza do imóvel, ou seja, o proprietário é obrigado a manter extintores de incêndio, luzes de emergência, alarmes de piscina, indicação das saídas de emergência, detectores de fumaça, controle de insetos, manual de instruções da casa etc). Sem dúvida, é a modalidade mais complexa de todas e que exigirá um Property Manager experiente neste mercado.

Um problema comum neste meio é encontrar proprietários insatisfeitos que foram direcionados para negócios que pagavam comissões elevadas, mesmo que o imóvel não atendesse as especificações iniciais do comprador. Isso jamais vai ocorrer na TALENT - Sua imobiliária na Florida porque, desde nossa fundação, deixamos claros nossos valores a todos os nossos colaboradores:
- Agir com honestidade e ética;
- Criar relações baseadas na confiança e transparência de nossas ações;
- Priorizar os negócios mais benéficos aos clientes e não as maiores comissões.

Voltando à questão da administração de casas de temporada em Orlando e sua relação com os corretores de imóveis.

Garantimos que TODOS os compradores/investidores fazem a seguinte pergunta:
Quanto vai render meu investimento em casas de temporada?”.

E ai que aparecem os problemas. Por uma questão histórica, os brasileiros estão habituados com juros de 2 dígitos (10%, 12%, 15% ao ano). Tendem a considerar ruim qualquer taxa inferior a essas. Já nos EUA, onde a poupança rende menos de 1% a.a., taxas de 5% a.a. são fantásticas. Mas, como muitos corretores de imóvel não tem discernimento suficiente para explicar as diferenças conjunturais entre Brasil e EUA, acabam prometendo retornos elevados.

Com o tempo, o comprador vai deparar-se com a realidade do mercado e entender que não é possível atingir os números prometidos e daí vem uma sequência de sentimentos:
1) a frustração com o investimento feito – levando alguns poucos a revender a propriedade;
2) o rompimento com o corretor de imóvel que lhe recomendou o investimento;
3) a tentativa de culpar o Administrador de Propriedade pelo “baixo” desempenho – mesmo quando estes estão atingindo médias reais de mercado;
4) a iniciativa de auto-administrar a casa em Orlando, anunciando em portais, criando sites próprios, investindo em publicidade. Neste ponto ele acredita ser mais eficiente que seu Property Manager;
5) o entendimento das conjunturas e dos números factíveis – após os esforços de auto-gestão;
6) finalmente, o realinhamento de expectativas e a satisfação com o investimento efetuado.

Enfim, esperamos ter ajudado você a visualizar a importância do papel do Property Manager.

Para escolher um Administrador de Propriedades (qualquer que seja seu imóvel), procure seguir os passos abaixo:
- Identifique e converse com o Property Manager antes de concluir qualquer negócio;
- Procure corretores de imóveis que possam indicar bons Property Managers e permitam que você converse com eles, antes de assinar qualquer contrato;
- Visite as instalações do Property Manager e avalie a estrutura que ele oferece: corpo de funcionários, localização, frota de veículos, experiência de mercado, licenças e certificados, parcerias de mercado, etc. Este é um trabalho de mão-de-obra intensiva, não é possível de ser bem executado sem a estrutura correta;
- Se você é estrangeiro, avalie qual será sua capacidade de comunicação com a empresa. Você é fluente no inglês? Será fácil discutir assuntos jurídicos ou contábeis com seu Property Manager? Ou ele vai te dizer: Sorry: No compreendo!
- Conheça os sistemas de reserva (que deve ser OnLine – para que o proprietário acompanhe em tempo real as reservas de sua casa);
- Estude o contrato, especialmente as cláusulas de cancelamento do contrato. Evite aderir a contratos com multas elevadas ou mais de 60 dias de notificação para término;
- Avalie as taxas de administração e os custos de manutenção. Peça para ver extratos de outras propriedades administradas e veja se são cobrados valores justos pelos serviços. CUIDADO com ofertas mirabolantes de administração grátis! Algumas empresas inidôneas ganham dinheiro omitindo alugueis dos proprietários. Lembre-se: Na América, não há almoço grátis!
- Fique atento a falsas promessas! Se quiser correr riscos, exija contratos escritos e garantias de execução. Não acredite em calúnias e difamações (mais comuns entre brasileiros e latinos) – há sempre interesses comerciais próprios por trás dessas fofocas. Desconfie de “recomendações” de pessoas desconhecidas (muitas delas são indicações remuneradas);
- Visite uma ou mais casas administradas para checar a limpeza e apresentação da propriedade. Quando você contrata serviços, não há melhor forma de averiguar a qualidade;

Enfim, esperamos ter deixado claro o quanto achamos importante o papel do Property Manager para o sucesso de seu investimento em Orlando. Queremos apenas concluir com a indicação da empresa que trabalhamos há 4 anos, que confiamos e que atende todos os requisitos abordados neste texto:

Innovare Homes é o maior administrador de propriedades de brasileiros em Orlando, cresce solidamente porque atua com ética e transparência num mercado repleto de empresas inexperientes e desleais. Como recomendamos neste texto, fique à vontade para contatá-los antes, durante ou depois de comprar seu imóvel com Talent Realtor.

Innovare homes - Administradora de Casas em Orlando

Fundada por executivos experientes, a Innovare Homes nasceu da união de valores brasileiros e americanos. A empresa rapidamente destacou-se entre os concorrentes porque, além de administrar as casas, assumem o desafio de produzir bookings. Este é o principal diferencial da Innovare Homes. A empresa mantém parcerias estratégicas com diversos operadores de turismo para garantir que as casas de seus clientes tenham uma taxa de ocupação adequada. Visite o site http://www.innovarehomes.com.br/ e saiba um pouco mais o que a Innovare Homes pode fazer por você.
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