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Ainda é um bom momento para investir na Flórida?

O que foi o Boom Imobiliário nos Estados Unidos
De uma forma geral, o cidadão americano é bastante consumista porque tem uma renda média elevada e paga pouco por produtos de qualidade. Itens que no Brasil são considerados artigos supérfluos ou de luxo, aqui nos Estados Unidos são tidos como cotidianos. É o caso dos produtos Apple: iPads, iPhones e IPods que são vistos em todo lugar. Isso também acontece com carros, roupas de marca e até com o Mc Donalds que oferece cheesburgers por US$ 0,99. Você deve estar pensando: por que o mundo é tão injusto comigo? (risos). Enfim, isso é assunto complicado que deixo para uma próxima coluna.
De tudo que o americano deseja e pode ter, a única coisa que demanda planejamento e depende de um financiamento de longo prazo é a compra da casa, ou das casas, uma vez que muitos possuem casa própria, casa de praia e casa de campo – e quase sempre financiadas. Desde 2001, após o atentado de 11/09 e a crise nas empresas de tecnologia, o Banco Central Americano promoveu sucessivas reduções de juros para estimular o crédito e, consequentemente, o consumo. Em 2003, a Taxa Básica do FED chegou a 1% ao ano – a menor em 60 anos. Somado a isso, o bom momento da economia mundial gerou um excesso de liquidez no mercado e um maior apetite ao risco. Ai estavam estabelecidas as condições básicas para alavancar a venda de imóveis nos Estados Unidos.

Como nasceu a Bolha Imobiliária:
1) Bancos captaram grandes volumes de dinheiro a juros baixo.
2) Direcionaram estes recursos ao financiamento imobiliário, onde encontravam uma demanda reprimida e tinham uma garantia real para o dinheiro oferecido. Nesta fase, a maioria dos empréstimos era para clientes de baixo risco (baixo risco de inadimplência);
3) Passaram a revender estes títulos (dívidas) a outros bancos e fundos de investimento mais adeptos a risco;
4) Com mais dinheiro entrando, mas se crédito se oferecia ao mercado – criando, num primeiro momento, um ciclo virtuoso desejado pelo governo.

Como estourou a Bolha Imobiliária:
1) Com tanto dinheiro em caixa, os bancos passaram a emprestar a clientes de maior risco (médio-alto risco de inadimplência). Estes são os empréstimos chamados “Subprime” ou de Segunda-Linha – oferecidos com juros maiores que o normal;
2) Muitos Fundos de Investimento não viam problema algum nos empréstimos subprime e continuaram comprando estes títulos – mantendo o volume de dinheiro em circulação;
3) Com mais compradores no Mercado, os preços dos imóveis passou a subir consistentemente. Isso atraiu especuladores que tomaram empréstimos para comprar imóveis e revendê-los com lucro em curto-prazo;
4) Os bancos americanos não encontravam dificuldade em revender títulos subprime (que em 2007 já pagavam juros de 12% a.a.) e continuavam a injetar dinheiro no mercado imobiliário – ou melhor, a por LENHA na fogueira.
5) Com os primeiros sinais de inadimplência generalizada, os bancos perceberam que os imóveis sofreriam uma forte e rápida desvalorização e que não seriam suficientes para garantir as dívidas. Fecharam a Torneira do Crédito. O mercado imobiliário PAROU! A BOLHA ESTOUROU!

Toda crise traz oportunidades
De uma forma simples, podemos dizer que o estouro da bolha vem associado a uma crise econômica mundial que reduz a confiança de investidores e provoca recessão em países respeitáveis, como o próprio EUA. De repente, o americano se viu morando numa casa de luxo, pagando juros altos e ainda ameaçado de perder o emprego. Muitos deles foram executados pelos bancos e perderam o crédito pelos próximos 7 anos. Sabe o que acontece quando você reduz drasticamente os compradores de um mercado? Os preços despencam! Foi o que aconteceu. Veja os gráficos abaixo que mostram o preço médio dos imóveis e o volume de vendas entre 2000 e 2012 na cidade de Kissimmee (região do Walt Disney World).
Note o estouro da bolha é o período compreendido entre 2007 e 2008, quando os preços atingem seu patamar mais alto e o volume de vendas despenca. A partir daí, os preços continuam a cair, mas ao contrário do que muitos imaginam, o volume de vendas dispara. Este é o momento que entram os compradores estrangeiros no mercado. Como toda crise traz oportunidades, o comprador internacional direcionou recursos para as regiões turísticas da Florida, principalmente Orlando e Miami. Comprando excelentes propriedades por preços extremamente aviltados.

Ainda é o momento para comprar
Ainda analisando o gráfico, podemos ver que os preços dos imóveis começaram a reagir no início de 2012. Quando comparam-se os preços de 2011 (85K) e 2007 (245K) vemos uma diferença de 200% e percebemos que ainda há um bom espaço para valorização. Portanto, minha conclusão é que ainda teremos um mercado favorável e quanto antes o comprador agir, mais ganho pode ter no curto prazo.

grafico vendas imoveis florida

(hipoteca é o financiamento de longo prazo específico para imóveis. A garantia do financiamento é o próprio bem. Isto é, caso o mutuário deixe de pagar o financiamento, o banco executa a dívida e retoma o imóvel).

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